TERMŐFÖLD INGATLANOKON FENNÁLLÓ KÖZÖS TULAJDON MEGSZÜNTETÉSE BEKEBELEZÉSI ELJÁRÁS ÚTJÁN
Termőföldek esetén régóta fennálló problémát jelent, hogy az elmúlt évek során a közös tulajdonban lévő termőföldeken fennálló tulajdoni hányadok fokozatosan felaprózódtak és nem ritka, hogy egy-egy ingatlanon végül száz vagy annál több tulajdonos is osztozkodni kényszerül. Ilyen mértékű tulajdonosi szám mellett korábban a közös tulajdon megszüntetésének egyetlen módja a peres eljárás megindítása volt, azonban az ilyen perek évekig elhúzódhattak. A tulajdonostársak nagy száma pedig jelentős mértékben megnehezíti az ilyen területek mezőgazdasági célú hasznosítását és csökkentik annak forgalomképességét is.
A jogalkotó a fenti problémát felismerve alkotta meg a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvényt és annak végrehajtási rendeletét, amelynek legjelentősebb újdonsága az úgynevezett bekebelezési eljárás bevezetése volt. A törvény 2021. január 1-jén napján lépett hatályba; az azóta eltelt 2 évben pedig a gyakorlati tapasztalatok alapján több ízben módosításra került. Mára egy nagyrészt kialakult gyakorlatról beszélhetünk a bekebelezési eljárások tekintetében, amely a legfontosabb szabályait az alábbi bejegyzésünkben foglaltuk össze.
1. Mi bekebelezési eljárás lényege?
Bekebelezési eljárás során az ingatlan egyik tulajdonosa ellenérték fejében magához válthatja a többi tulajdonostárs tulajdoni hányadát peres eljárás lefolytatása nélkül, amelynek eredményeként az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetésre kerül.
2. Mikor kerülhet sor bekebelezésre?
A bekebelezési eljárás megindítására a mező-és erdőgazdálkodási hasznosításúnak minősülő föld azon tulajdonosa jogosult – függetlenül a tulajdoni hányad mértékétől -, aki legalább 3 éve rendelkezik tulajdonrésszel az ingatlanban, vagy azt örökléssel szerezte.
Amennyiben több tulajdonostárs is érdekelt a bekebelezésben, úgy a legmagasabb vételárat felajánló lesz jogosult a többi tulajdonos kivásárlására.
3. Hogyan történik a tulajdonostársak értesítése?
A bekebelező tulajdonostársnak írásban írásban, igazolt módon kell értesítenie valamennyi, az ingatlanban tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársat valamint a bejegyzett földhasználókat.
A törvény a sok tulajdonosnál fennálló értesítési nehézségeket könnyíti azzal, hogy az értesítés mellőzhető az olyan tulajdonostárs esetében, aki számára az értesítés közlése azért nem lehetséges, mert személye bizonytalan, vagy lakcíme, tartózkodási helye ismeretlen.
A tulajdonostárs személyét akkor lehet bizonytalannak tekinteni, ha azonosítása nem lehetséges az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatai alapján, vagy természetes személy esetén örököse, gazdálkodó szervezet esetén jogutódja az ingatlan-nyilvántartásból nem állapítható meg.
A sok esetben felmerülő postai kézbesítési nehézségeken szintén enyhíteni kíván a törvény azzal, hogy megtörténtnek tekinti az értesítést abban az esetben, h a tértivevény a címzett “nem kereste”, “ismeretlen”, “kézbesítés akadályozott”, “elköltözött”, vagy „átvétel megtagadva” jelzésekkel érkezik vissza.
4. Hogyan történik a vételár meghatározása és megfizetése?
A többi tulajdonostárs részére a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az ingatlannak a Nemzeti Földügyi Központ honlapján (https://nfk.gov.hu/osztatlan_kozlemeny/1090) közzétett ajánlatban foglaltaknak megfelelő összeget kell megfizetnie. A honlapon szereplő ajánlat járásonként és művelési áganként határozza meg az egységárat aranykorona értékenként számítva. A bekebelező tulajdonostárs dönthet úgy is, hogy termőföld értékbecslésre jogosultsággal rendelkező igazságügyi szakértőt kér fel az érték megállapítására, az érték azonban ebben az esetben sem lehet kevesebb a fenti ajánlatban foglaltaknál.
Amennyiben valamely tulajdonostárs nem ért egyet az így megállapított értékkel, úgy jogosult igazságügyi szakértőt felkérni az értékbecslés elkészítésére. A szakvélemény elkészítésnek költségeit a bekebelező tulajdonostárs abban az esetben viseli, amennyiben az abban foglalt érték 20%-nál magasabb az eredetileg megajánlott összegnél.
A bizonytalan személyű tulajdonostárs esetén az ellenértéket bírói letétbe kell helyezni, míg a többi tulajdonostárs részére azt legkésőbb a kérelem földhivatalhoz történő benyújtásáig kell megfizetni.
5. A közös tulajdon megszüntetésének egyéb módjai
A fent bemutatott bekebelezési eljáráson túl a törvény lehetőséget biztosít a termőföldeken fennálló közös tulajdon egyéb módon (megosztás, kisajátítás kérése) történő megszüntetésére is.
A közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatos eljárások összetettsége miatt javasoljuk, hogy vegyen igénybe ügyvédi segítséget a legoptimálisabb megoldás kiválasztásához. Irodánk termőföld ügyekben jártas szakértői ezen ügyekben is készséggel állnak rendelkezésre.